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    導(dǎo)讀：4月11日，由中國陶瓷網(wǎng)主辦的第五屆中國房地產(chǎn)與泛家居行業(yè)跨界峰會暨2015年度中國建筑衛(wèi)生陶瓷十大品牌頒獎禮在北京國家會議中心舉行，中國地產(chǎn)標(biāo)志性人物任志強(qiáng)出席峰會并做《2015年經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)形勢分析》的課題演講，對2015中國地產(chǎn)命運走向以“任氏”慣有風(fēng)格做了系統(tǒng)分析闡釋。

    任志強(qiáng)《2015年經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)形勢分析》演講實錄

    中國全面深化改革已經(jīng)進(jìn)入了關(guān)鍵的階段，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨著下行壓力，而風(fēng)險也有增加和蔓延態(tài)勢，把握調(diào)結(jié)構(gòu)與穩(wěn)增長動態(tài)平衡，實現(xiàn)7%GDP增長目標(biāo)是十分重要也面臨挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)是中國宏觀經(jīng)濟(jì)社會民生重要組成部分，如何進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整相應(yīng)制度創(chuàng)作以及適宜操作確保房地產(chǎn)健康發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)中國宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)順利實現(xiàn)，相信這個話題今天在座很多來賓非常關(guān)注，接下來時間請各位最熱烈掌聲有請今天一位重量級嘉賓任志強(qiáng)先生為我們帶來《2015年經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)形勢分析》的課題演講，掌聲有請！

全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會會長任志強(qiáng)

    任志強(qiáng)：各位來賓大家好，感謝有這個機(jī)會和大家進(jìn)行一次交流，這個可能當(dāng)前大家比較關(guān)心的問題，李會長剛才特別強(qiáng)調(diào)，大家很關(guān)心GDP經(jīng)濟(jì)增長問題，確實在中國和美國不一樣，美國政府不關(guān)心GDP，房地產(chǎn)政策更關(guān)心是如何讓大家能買上房子，中國不是，中國既要關(guān)心讓大家如何解決住房問題，同時中國政府也要關(guān)心GDP增長問題。

    美國國會不會給自己規(guī)定每年GDP增長速度，會用各種經(jīng)濟(jì)政策去調(diào)理，讓市場自由控制，也許高也許低，但中國政府每年都會提出一個相對的數(shù)據(jù)希望中國經(jīng)濟(jì)能增長到一定速度，去年提出7.5，實際上完成左右，完成了7.4，今年我們看到提高是7，也就是說經(jīng)濟(jì)增長速度低于去年，充分認(rèn)識經(jīng)濟(jì)實際上是下行基礎(chǔ)上，同時希望下行不再繼續(xù)下去，而能平穩(wěn)的維持在一個較長時期，比如說可能維持到5到10年，但是實際上市場經(jīng)濟(jì)的情況也許并不像大家想象那樣，他們想象也可能停留在7，或者還會下降，這個曲線可以看到在一個較長時期實際上經(jīng)濟(jì)高位變成下行趨勢，這個趨勢到目前為止沒有發(fā)生大的改變，沒有發(fā)生改變的另外一個條件就是今年一二月份大家已經(jīng)看到數(shù)據(jù)都是很差，3月份可能比1、2月份略好，也沒看到好到哪兒去，剛剛公布CPI數(shù)據(jù)上還是1.4水平，一季度平均1.2，很重要CPI下降，認(rèn)為統(tǒng)計數(shù)字公布環(huán)比CPI略有回升，總體而言現(xiàn)在看到不管國家出臺各項政策，還有中臺辦或者人大各位部委分別下去調(diào)研組，他們在對經(jīng)濟(jì)看法上都同樣，就是擔(dān)心經(jīng)濟(jì)是不是還在繼續(xù)下行，這是當(dāng)前大家關(guān)注重大問題。

    消費指數(shù)三月份也是1.4，平均1.2，說明在這個經(jīng)濟(jì)的活躍程度上看沒有通脹的危險，但是大家擔(dān)心實際上是有沒有通縮的危險，這可能也是經(jīng)濟(jì)增長另外一個重要標(biāo)志，比如說日本，美國的前兩年，包括歐洲現(xiàn)在，他們都使用負(fù)利率或者過渡貨幣推動物價上漲，因為他們很長不漲，通縮某些時候?qū)嶋H上比通脹更危險，通縮影響經(jīng)濟(jì)下行，通脹不一定，有時候影響經(jīng)濟(jì)上行，這兩者差導(dǎo)致大家更關(guān)心是不是中國出現(xiàn)通縮，不擔(dān)心中國會不會出新通脹。

    那么其中和經(jīng)濟(jì)增長相關(guān)重要是投資增速問題，中國結(jié)構(gòu)和美國結(jié)構(gòu)不一樣，在美國的這個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中消費要占到70%多，而中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中投資大概要超過50%，我們?nèi)ツ甏蟾?1%點幾，消費40%幾，還有進(jìn)出口，有時候是負(fù)數(shù)，這樣消費結(jié)構(gòu)中因為我們投資對經(jīng)濟(jì)影響太大，所以投資增速對經(jīng)濟(jì)影響決定我們GDP增長速度，去年我們看到這個經(jīng)濟(jì)投資增速是下行趨勢，而且1、2月份下行更為厲害，里頭最重要實際上是私人投資在所有投資中下行的速度是加速的，也就是政府可能還在繼續(xù)維持一個投資高增長，但私人投資在經(jīng)濟(jì)下行的時候也徹掉一部分投資，所以這個投資對中國GDP的影響占比重是非常大。

    其中這個我們可以看到投資的分類里頭，政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施投資實際上還穩(wěn)定在一個比較高的水平，相對高的增長，但是房地產(chǎn)投資呢已經(jīng)處于一個快速下行趨勢，這個制造業(yè)投資也處于快速下行趨勢，而制造業(yè)里頭其中以民營投資制造業(yè)也占到相當(dāng)大的比例，就是大家很擔(dān)心和房地產(chǎn)相關(guān)上游和下游對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生的影響，所以總的在整體下行過程中要分別去看，政府也許還能繼續(xù)維持基礎(chǔ)設(shè)施投資增長，去年年底下半年開始大量審批一些基礎(chǔ)設(shè)施投資項目，估算一下大概10萬億，雖然不可能一年之內(nèi)完成，但是至少項目增加表示基礎(chǔ)設(shè)施還在維持較高增長過程，但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如鐵公基（音）覆蓋產(chǎn)生作用很少，可能產(chǎn)生不了過多的就業(yè)，尤其不能帶動更多的消費，但是房地產(chǎn)不一樣，不但能產(chǎn)生投資效應(yīng)，而且能產(chǎn)生上下游帶動和消費帶動作用，因此投資增長中最危險的實際上是房地產(chǎn)投資的快速下行。

    我們也對比一下，房地產(chǎn)和建筑業(yè)增加值占GDP比重關(guān)系，世界各國都可以看到，占的比重都是影響很大的，但是如果從中國情況看我們占的比重更大，也就是說房地產(chǎn)這個在18號文件提出占支柱型產(chǎn)業(yè)地位很多人不同看法，大家認(rèn)為房地產(chǎn)不應(yīng)該成為支柱產(chǎn)業(yè)，如果在GDP比重特別房地產(chǎn)和建筑業(yè)兩種對比一下知道，世界各地看這個比重都非常大，中國尤其大，如果這一部分掉下去影響到更多的經(jīng)濟(jì)增長問題，不管你承認(rèn)不承認(rèn)他對中國經(jīng)濟(jì)增長仍然產(chǎn)生很大的影響作用，這一點是必須明確。

    工業(yè)增長值情況下經(jīng)濟(jì)下行過程中，尤其KPI30多個持續(xù)下降，說明經(jīng)濟(jì)下滑和工業(yè)減速密切相關(guān)的，是不是和房地產(chǎn)也有相應(yīng)的對應(yīng)關(guān)系呢，這個從分類情況看，電力、熱力、生產(chǎn)是在所有增長中降速最快，過去克強(qiáng)指數(shù)里頭會用電力增長實物運輸量等指標(biāo)衡量經(jīng)濟(jì)增長情況，去年包括今年年初看電力增長速度比以往速度降很多，只有2點幾，3點幾，甚至個別有負(fù)數(shù)，電力增長過程中如果持續(xù)低迷說明整體經(jīng)濟(jì)運行中情況不好，我們有一個解釋就是說從2013年以后GDP增長中，這個第三產(chǎn)業(yè)比重提高了，而第三產(chǎn)業(yè)用電量減少，第二產(chǎn)業(yè)用電量比較多，可能影響用電量計算系數(shù)，只要動力生產(chǎn)這一部分不斷減弱影響其他組合部分，經(jīng)濟(jì)下行一個趨勢。

任志強(qiáng)入場（右一）

    那么我們就可以看看和其他產(chǎn)業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)，這個為什么陶瓷要關(guān)注房地產(chǎn)，就是他是房地產(chǎn)上游下游帶動關(guān)系，相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動關(guān)系，目前我們還沒有專門房地產(chǎn)和陶瓷業(yè)相關(guān)或者建材相關(guān)的指數(shù)分析，通常大家會用鋼產(chǎn)替代，鋼材生產(chǎn)情況和房地產(chǎn)對應(yīng)關(guān)系決定相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)對應(yīng)關(guān)系，剛才需求量是在持續(xù)下降的過程中，鋼材如果他產(chǎn)出持續(xù)增長他也會出現(xiàn)一個下降趨勢，非常明顯的就是當(dāng)房地產(chǎn)下降的時候，我們整體鋼材相關(guān)產(chǎn)業(yè)都處于一個嚴(yán)重下降趨勢。

    去年在不良貸款率里頭，最高實際上是鋼帽（音）產(chǎn)業(yè)，然后再到鋼材產(chǎn)業(yè)，鋼產(chǎn)量主要表現(xiàn)在開工低于70%，如果低于80%基本上是產(chǎn)能過剩，我們從房地產(chǎn)角度來說他帶動系數(shù)是很大的，就是和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這兩者之間的影響是非常密切的。

    他也同時影響到比如說挖掘機(jī)，就是我們叫和建筑相關(guān)的基建行業(yè)，重卡等等，建筑業(yè)迅速上升房地產(chǎn)迅速上升后他們也迅速上升，相關(guān)產(chǎn)業(yè)有點類似建筑裝飾，這些行業(yè)鋼材機(jī)電行業(yè)由于房地產(chǎn)投資下降10個點，去年下降降低10個點，我們從19.8下降11點左右，大概會影響1.5個點，其中房地產(chǎn)本身一個點，帶動其他產(chǎn)業(yè)是1.5點，兩個加起來達(dá)到2.5，這個影響會中國整體經(jīng)濟(jì)來說影響非常大的。

    那么另外一個是消費，消費沒有看到重大變化，但是有一些特殊因素，境外的這個消費部分增長速度很快，境內(nèi)實際上處于下降趨勢，沒有特殊原因?qū)е碌脑捪M仍然維持一個平衡速度。

    那么消費我們可以看到，電訊、通訊類手機(jī)這些高科技增速非?？斓模w趨勢在1、2月份處于下降趨勢，那么從各個月份年份對比中看到這些都會有影響。

    我們房地產(chǎn)投資到底影響多少？下降多少？從去年增速情況看完成投資額情況投資增速下降大概10個點，基本上是一半，我們整體投資占基本建設(shè)總投資占到25%，前年是25%，去年大概下降10個點，所占比重也相應(yīng)下降，所以導(dǎo)致整體投資下降過程中經(jīng)濟(jì)影響越來越大，現(xiàn)在之所以出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施從去年開始，實際上符合經(jīng)濟(jì)下行密切相關(guān)，從開發(fā)投資增速情況看，1、2月份持續(xù)下降，3月份還是下降，現(xiàn)在我們看到出臺一些相關(guān)政策，如果不出臺這些政策，我們估計這個增速會，投資增速會降低5%左右，就是在去年的下降50%基礎(chǔ)上今年再下降50%，如果出現(xiàn)這些新的政策，大概會提升到7到10之間，就是略提高一些，但是能不能在去年10%10.5%基礎(chǔ)再提高，很難說，至少目前看投資增速還沒有被完全刺激，還是仍然是一個消化庫存沒有能力增加的趨勢。

    投資中很明顯的2013年2014年住宅投資是快速下降的趨勢，但寫字樓和商場這一部分增速比較快的，持續(xù)上揚的一個趨勢，所占比重也有待提高，100%投資里頭所占比重也略有提高，住宅只降到68%，其他的比重都在提高，但今年尤其是1、2月，最佳明顯實際上寫字樓和商場，他們投資增速快速下滑，導(dǎo)致整體下滑速度在加速而不是減速，大家很擔(dān)心特別三四線城市商業(yè)和寫字樓銷售，也開始出現(xiàn)了一些變化趨勢。

    如果說從住宅投資占GDP比重看，中國仍然處在較高地位，我們?nèi)匀徽J(rèn)為在中國沒有完成城市化高速增長過程中住宅投資維持一個GDP高水平還是合理的，那么能維持多長時間，從整體來看和每年一個多點的城鎮(zhèn)化率增長基本上是平衡，大城市現(xiàn)在一線城市已經(jīng)接近90%城市化率，二線基本上接近60%左右，三四線城市只有30%到40%，如果人口都聚集一線城市集中三四線城市受到影響，從目前人口結(jié)構(gòu)勞動力結(jié)構(gòu)增速情況看這兩年已經(jīng)處于一個城鎮(zhèn)化率下降的趨勢，我們在1995年到2005年之間基本上每年4%的城市化率，高的時候達(dá)到4.6，而到2005年之后，從4.6%開始逐步下滑，現(xiàn)在只有1.3到1.7之間，我們還認(rèn)為他會繼續(xù)下滑到1左右，這個發(fā)展過程中住宅占GDP比重也會相應(yīng)的下移，我們列舉了去年房地產(chǎn)開發(fā)投資變化最大的前10和后10，我們想大家知道每個城市什么巨大變化，告訴大家在未來發(fā)展中由于人口移動各個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，導(dǎo)致結(jié)果城市之間區(qū)域差別越來越大，有些城市可能還是上升趨勢，有的城市下降趨勢，過去老說不能一刀切辦法調(diào)整中國房地產(chǎn)，告訴城市之間經(jīng)濟(jì)差異是巨大的。

    我們看土地購置前期情況土地購置是預(yù)測下一年或者下一個階段房地產(chǎn)開發(fā)投資是上升還是下降的基礎(chǔ)，沒有土地就是你想投資也投不成，而土地呢這個他作為先進(jìn)因素制約整個開工和增長，我們已經(jīng)連續(xù)兩年住宅開工是持續(xù)下降的過程，去年僅住宅部分下降15%點幾，前年也是下降，連續(xù)兩年負(fù)增長，和土地供應(yīng)也有關(guān)系，土地供應(yīng)總量實際上連續(xù)兩年持續(xù)下降，今年從供應(yīng)指標(biāo)情況看，也仍然處于持續(xù)下降趨勢，國土資源部和中宣部文件中提到一些地區(qū)土地供應(yīng)過速要限制，有些地區(qū)土地供應(yīng)沒有過速也沒有多的土地指標(biāo)，北京作為一線城市，實際上這個沒有看到過多的庫存住宅仍然比較緊張，尤其在人口繼續(xù)增長的情況下，去年我們成功減少了5萬的增長，但是從50萬變成45萬還是一個大數(shù)，所以仍然保持40多萬人口進(jìn)入，住房情況仍然很緊張，但是土地用地，特別住宅用地減少三分之一，去年前年大前年三四到四年時間并沒有完成北京土地供應(yīng)指標(biāo)，今年在縮小指標(biāo)仍然難以保證。

    這就影響到整體的投資增速問題，在去年的一年里頭我們基本上維持在一個負(fù)增長情況下，年初呢就負(fù)更多了，達(dá)到負(fù)35%，如果按核心城市計算土地減少45%，就是一季度情況下除了個別一線城市情況略好以外，全國普遍情況土地供應(yīng)是持續(xù)下降的，如果土地供應(yīng)下降說明投資是上不去的。

任志強(qiáng)解讀房地產(chǎn)形勢

    那么也可以看到銷售處持續(xù)下滑趨勢，去年持續(xù)下滑，今年也在持續(xù)下滑，2012年土地供應(yīng)量減少導(dǎo)致結(jié)果下滑速度加速過程，今年土地增長或者房地產(chǎn)投資增長幾乎不太可能，所以維持現(xiàn)有水平上可能還是仍然增速增長過程中增速下降過程，雖然我們可能還有5%10%投資增長，這個增速還是持續(xù)下降。

    影響比較大是地方債務(wù)，在全國的地方債務(wù)以土地抵押居多，大概接近60%靠土地抵押形成債務(wù)關(guān)系，如果土地在大量的縮減情況下，地方政府難以用土地收益去支撐基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，今年1、2月份部分省市財政收入負(fù)增長，導(dǎo)致土地收益和財政收益已經(jīng)無能力擴(kuò)大原來預(yù)想基礎(chǔ)設(shè)施，北京大概6000多億地方債，其中3600億左右超過50%地方債用土地做抵押，或者說用于土地儲備的，債務(wù)完全要靠土地收益進(jìn)行補(bǔ)償，我們看兩會之后已經(jīng)有13000億地方債務(wù)獲得審批，用發(fā)債形式抵御過去銀行債，不是長遠(yuǎn)的辦法，土地收益仍然是地方政府財政事物中重要一部，也會影響到未來地方財政支持，我們也列舉了去年增長最快和增長最小的十個城市，我們看到差別就是負(fù)的88%和正206%，300%的增速變化，也可以看出城市之間的差別是巨大的，有的城市還在持續(xù)增長過程，有的城市已經(jīng)是下降速度在加速過程，因此城市之間的差別導(dǎo)致這個經(jīng)濟(jì)增長速度不平衡，房地產(chǎn)的影響是巨大的。

    這是我們1、2月份銷售情況，去年來說銷售基本上負(fù)數(shù)，2013年完成13億多銷售面積，2012年12.06億銷售面積，今年1、2處于快速下降，負(fù)16%，2012年下降速度最快負(fù)27%，我們認(rèn)為3月份以后沒有政策也會回來，有政策4月份以后回升更快，雖然沒有公布，整體而言我們已經(jīng)看到各個省市情況看，來訪量、銷售量都處于回升態(tài)勢，增幅一線城市最高，二三線城市略低一些，回轉(zhuǎn)趨勢已經(jīng)明顯看到，有可能年底年末的時候出現(xiàn)的從負(fù)數(shù)變成正數(shù)，至少這個銷售的這個預(yù)期會改變，我們已經(jīng)看到政府相關(guān)的政策已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)出臺，我們出現(xiàn)了兩次減息，一次調(diào)整，大家估計在低物價情況下繼續(xù)減息，也會繼續(xù)降，同時也出臺其他相關(guān)減稅減少，比如從二到房貸變化等都希望政府改變市場的預(yù)期。

    去年銷售變化最大的這個10個城市，增長最快和增長最慢的，我們也可以看到這個從負(fù)44.5%到正的80%，兩者之間巨大差別，告訴大家不同城市中增長速度不一樣的，變化也是巨大的，從開發(fā)商資金到位情況來看今年很差，影響也是很大。

    看房地產(chǎn)資金壓力已經(jīng)完工的對比，2008年是最差，最差情況是1比1.25，但在2014年年底是1比1.27貼近2008年，如果算到今年1、2月份可能會更嚴(yán)重，比2008年更差，我們?yōu)槭裁从眠@樣一個對比，就是到前和開工前一除，資金來源和完成投資對比，這個情況有多少余力還可以保證投資增長，從現(xiàn)在看保持高速投資上可能性比較小，除非大量的庫存被消化以后替代一部分資金才有可能。

    從開工情況看我們看到最高開工是增長45%，最低增長負(fù)60%，也可以知道在房地產(chǎn)開工的總體下降過程中今年還會持續(xù)下降，這個總的面積開工面積會縮減，新開工的縮減大家認(rèn)為是不好，我個人認(rèn)為是好事，因為只要新開工縮減說明現(xiàn)有投資人消化能力會加大，大家沒有那么多房子可挑，你現(xiàn)有房子不買就沒有了，如果新增的開工仍然在高速增長的時候呢，就有更多的余力在價格上平衡，所以兩者之間有巨大差別。

    現(xiàn)有的情況中我們有50多億的面積開復(fù)工，差別在于我們每年的竣工和銷售之間有一個差，銷售是大于竣工，那么在扣除我們竣工面積以后還有一部分不可銷售面積，比如機(jī)房、人房、車庫等等，車庫統(tǒng)計面積按照個數(shù)統(tǒng)計，意味著現(xiàn)在50多億平方米不到40億這個住宅建設(shè)面積中，大概有20億已經(jīng)賣掉，很多人分析中認(rèn)為市場很危險，我倒覺得現(xiàn)在情況看盡管眼前出現(xiàn)一個危險，但是并不是說房地產(chǎn)市場已經(jīng)到崩潰和危險地步，現(xiàn)有庫存并不是導(dǎo)致這個整個市場崩潰一個理由，去年我們銷售12億，庫存現(xiàn)在是6億3是一個增長過程，這個庫存里頭包括已經(jīng)竣工的房屋和沒賣出去，和取得銷售證沒賣出去的房子，6億多有4億是住宅，去年銷售住宅10個億，相當(dāng)于40%庫存壓力，2億是商業(yè)和寫字樓，這個壓力比較大，因為去年實際銷售商業(yè)和寫字樓也是2個億，1比1的關(guān)系，總量大家關(guān)心房價不是商業(yè)和寫字樓而是住宅，住宅來看壓力并不大。

    另外發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，對住宅需求發(fā)生一些變化，就是人口變化和我們中央最近出臺政策是相關(guān)的，在李克強(qiáng)總理提出的這個消費中提出住房，穩(wěn)定住房銷售，同時剛性需求里頭包括改善性需求，過去行業(yè)理解大部分剛性需求是指適齡結(jié)婚家庭，從25到44年齡人口結(jié)構(gòu)上看25最高峰以后每年開始秩序下降，這個下降趨勢意味著什么，如果23歲2015年最高峰，連續(xù)五年28歲結(jié)婚，5年周期剛性存在，5年以后年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，更多是改善性需求，有些家庭有房子，原來房子戶型較小，基礎(chǔ)設(shè)施比較差，作為一個更新改換的過程，所以住房結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些重大變化。

任志強(qiáng)（左）與鮑杰軍（右）

    在歷史統(tǒng)一中我們大概經(jīng)常要計算人均居住面積，人均這個面積里頭，有兩個差別，一個是在農(nóng)村，我們叫城鎮(zhèn)，這一級里頭居住面積比較大，接近40平，城市相對面積比較小，如果把城鎮(zhèn)兩個合起來計算出來30平米也很大，毛病在哪，就是戶均，戶均面積小，72，相當(dāng)一部分按戶均計算使用面積少，少量人使用面積把人均居住面積拉大，這兩者差別恰恰住房需求從剛性需求向改善型需求轉(zhuǎn)化特征，從整體人口結(jié)構(gòu)情況看有兩個高峰區(qū)域，一個50年代，人口出生高峰期，第二高峰期三年自然災(zāi)害之后，1965年以后到70年代初，然后人口結(jié)構(gòu)開始持續(xù)下降，到80年代的時候又出現(xiàn)一個高峰平臺，然后又開始出生人口下降，轉(zhuǎn)換成整體人口計算，2015年左右實際上是我們適齡人口高峰，未來下降趨勢，這就是我們所說老齡化趨勢，由于計劃生育導(dǎo)致老齡化對房地產(chǎn)影響巨大，有人認(rèn)為老齡化是不是不需要房子，是不是一個人可以接受好幾套房子，雙方父母家庭可以多接受很多房子，一個人可能三套四套，這是極端錯誤的概念，計算老齡人口60歲以后開始計算，退休，從65歲開始享受免費坐公共汽車計算，不表示65歲人死了，20年可能不死，獲得85歲95歲，所以20年是不是繼承房子，那時候60歲，所以用這個辦法說明錯誤想法。

    德國1960年時候大概只有7000萬多一點人口，但是只有2000萬家庭，因為那時候一個家庭里有三口，我們1985年的時候每個家庭3.8人，2010年德國有8100萬人口，只增長800多人口，多少家庭戶口變成4100萬，家庭戶口翻一翻，為什么？因為老齡化，全世界來說德國是老齡化人口最嚴(yán)重排第二，日本第四，中國可能排十位，老齡化程度這么高，家庭戶數(shù)增加所以住房需求增加，老齡人住大房子，年輕人住小房子，為什么？就是因為老人會給孩子留房子，就是年齡人過節(jié)過年要回家住，陪老人一塊住，老人不到年輕人那兒住，我們中國反著，年輕人那兒老年人也去，要帶孫子，老年人房子里頭也希望讓子女到老年人家里住，現(xiàn)實情況是小房子，轉(zhuǎn)換過程中隨著老齡化結(jié)果可能需要住房的數(shù)量是增加了而不是減少了，我們到現(xiàn)在為止大概每個家庭戶數(shù)從3點多降到2.6，現(xiàn)在可能弄不好到2.2了，全國平均起來包括農(nóng)村還有3.2，但是在城市里頭已經(jīng)降到2.2，意味著就需要更多的住房。

    從2015年情況看，我們的庫存是在不斷加大，增長到了63922萬平方米，今年年初增加3900多萬，但是我們貸款低速增長只有0.6，到今年1、2月份開發(fā)商并沒有獲得更多貸款，到位資金很低，你要想讓開發(fā)商增加更多的投資幾乎不可能的，我們也看到1、2月份市場是在逐漸下滑過程，這個下滑速度影響也很大。

    但是我們也看到一些有利條件，前面說到貨幣政策的寬松問題，穩(wěn)定住房銷售問題，降低利率問題，新增供應(yīng)量減弱，和新增活躍市場政策出臺，330政策等等，個人沒有覺得330政策為房地產(chǎn)救市，如果真正為了救市就得國務(wù)院發(fā)文，以前都是國十條，國八條國六條，這次國務(wù)院沒有發(fā)文件，說明我們政策可能并不想承諾錯誤，于是用部委名義來否定原來國幾條，比如關(guān)于9070沒有正式文件否定9070政策，但是兩部委文件中提到有些地方戶型不合適可以做調(diào)整，地方政府做調(diào)整，等于放權(quán)了，9070政策要不要執(zhí)行，很明顯可以看出來我們并沒有像2008年或2009年年初樣子徹底把房地產(chǎn)市場放開，比如說我們的首付30%并沒有降到原來20%，如果真正調(diào)控市場也可能降低10%，仍然維持30、40%很高水平，我個人認(rèn)為中央政府實際上希望我們經(jīng)濟(jì)不要再下滑，緩和經(jīng)濟(jì)不再下滑趨勢占主導(dǎo)，因為房地產(chǎn)投資前面講他對經(jīng)濟(jì)增長影響是巨大的，可能會影響到2.5倍，那么直接影響最少一個點以上，房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑，會讓我們在座的這些裝飾行業(yè)、上游、下游受到巨大影響。

    從GDP情況來說投資情況來說，首先影響上游是剛性，我們說機(jī)械包括鋼鐵、水泥、玻璃等等，下游來說家裝、家電、建材，這些行業(yè)都會受到巨大影響，我們陶瓷應(yīng)該屬于裝飾和建材兩個部分，那么前頭這一塊下降的話就會影響貨幣下降，我們也可以看到任何一次政策的放松都必然會帶來市場一些波動，即使沒有這些我們認(rèn)為銷售功能量下降導(dǎo)致銷售回暖，沒得可挑，如果這些積極政策對市場影響會更大一些。

    如果這些政策不能處于房地產(chǎn)市場回升可能中央還會繼續(xù)出臺，比如再次降息，再次調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，比如減免其他稅收，降低首付等等，為什么這么說，目前來看經(jīng)濟(jì)增長速度對中央影響很大，影響平均收入，影響消費水平，影響社會穩(wěn)定，社會調(diào)查證明中央政府看經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定在7左右，從環(huán)比來說去年四季度7.3，今年降息同步增長較弱，這樣完成7指標(biāo)還是很大困難，一季度情況和二季度情況對比二季度借這些出臺政策希望能上，但是經(jīng)濟(jì)慣性作用仍然處于下行趨勢。

    從房地產(chǎn)情況看，我們有國防指數(shù)很明顯，有較大波動，第一個波動2008年94.76很底，4萬億政策回升，2012年年初又低于2008年變成94.39，這個影響可以看出來國五條國十條出臺以后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)速度是下滑，到2014年是93.93，到二季度1、2月份下降93.7，更底，國防指數(shù)和經(jīng)濟(jì)運行周書是相關(guān)的。

    房屋價格增長變化也是同樣有三個高點和三個低點，一個高點2007年底我們出臺，中央出臺兩防政策于是出現(xiàn)2008底部，4萬出現(xiàn)再次高峰，于是2012年出臺國五條國十條等等又降了，2013年由于供求變化2013年再次出現(xiàn)房價上漲，2014年掉下來，每次政策出臺都會導(dǎo)致變化過程，這個變化過程到現(xiàn)在終止了嗎？大家所關(guān)心價格問題，去年四季度我們出臺930政策，930政策這個改變了這個一套房和二套房限貸政策以后出現(xiàn)變化，尤其一線城市出現(xiàn)房價反彈，這次330政策對二手房有變化，二手房交易再多價格漲再快和GDP沒有關(guān)系，因為不產(chǎn)生增加值。

與會嘉賓合影留念

    一線城市北上廣深這個變化更大，去年時候都出現(xiàn)翹尾向上反彈過程，大部分正負(fù)零以下，價格指數(shù)上升和超過正負(fù)零兩個不同概念，比如房價指數(shù)下降變成負(fù)3%，變成負(fù)2%、1%0.5%是價格回升，雖然是負(fù)但是價格回升趨勢，現(xiàn)在還沒會到正數(shù)以上，但是這個趨勢隨著330政策變化越來越明顯，未來發(fā)展趨勢更加顯現(xiàn)，新的政策不敢保證整個市場推動，即使沒有新政策，實際上政府政策這個市場已經(jīng)處于一個回升狀態(tài)。

    2012年的時候我說2013年房價會漲，說賭一賭，原因我不是從政策出發(fā)，而是市場供求關(guān)系看預(yù)期，這次同樣，當(dāng)我們土地供應(yīng)量持續(xù)下降的時候，我們現(xiàn)有庫存不足以支撐和維持，不要以為房子都沒有了，或者變成只有幾個月消化量的時候，這個你就能買到房子不是那么回事，即使有一年左右消化量的時候，這個城市城市都可以挑，如果6個左右你往東就沒有了，現(xiàn)在情況是沒有到這一步，所以即使330政策出臺，大部分城市不會出現(xiàn)價格高漲，會維持一段時間，只有到庫存消耗到一定程度以后才有可能會引起價格變化，所以預(yù)設(shè)今年價格可能從負(fù)變正過程，但投資增長不會持續(xù)高漲沒有土地，庫存消化之后才會讓市場更好轉(zhuǎn)。

    我說宏觀的，宏觀趨勢在你城市未必就是對的，因為你這個城市可能是在我們前面列舉的最好和最差十個城市范圍之內(nèi)，也可能是最差，和全國并不同，所以區(qū)域分化加劇以后，每個城市經(jīng)濟(jì)增長速度人口變化情況決定你那個城市的房價。第二我們持續(xù)增側(cè)這個刺激政策還會持續(xù)，現(xiàn)在出臺刺激政策看不足以讓市場整個回暖，還是調(diào)整過程，所以刺激政策我這個講這個話的時候?qū)嶋H上沒有出臺刺激政策，現(xiàn)在已經(jīng)出臺，那么330政策我這個做PPT之后發(fā)生的，所以價格也認(rèn)為可能會平穩(wěn)過渡，現(xiàn)在明顯看到價格變化二手房交易，因為二手房和我們統(tǒng)計數(shù)字是無關(guān)的，二手房交易因為個人形成的，但大部分開發(fā)商還有相當(dāng)?shù)馁Y金壓力，所以在消化庫存上還是會維持價格相對穩(wěn)定。同時我們看到這個消化周期是較長過程，這個消化周期還會可能還要很長一個周期，2008年情況不一樣，2008年時候我們并沒有巨大的庫存，那時候整體庫存量是3億6，所以他短期之內(nèi)促使價格的飛漲，2009年2010年不到一年時候價格漲非常大，現(xiàn)在不一樣，消化周期還會有一段時間，這個周期決定了就是我們價格，從整體來看預(yù)期就情況很差了嗎？不是，我剛剛從美國回來，美國情況看，這個戶均面積變化是在基本滿足需求之后，就是說人均都擁有一套房以后產(chǎn)生變化，小房子開始變成大房子，我們現(xiàn)在房子面積中位數(shù)情況相比差很大，未來發(fā)展過程中越來越多看到戶型變化，戶均面積變化而不是人均面積變化，從美國情況看美國并不是因為房價收入發(fā)生巨大的逆差而出現(xiàn)高，而在中國看現(xiàn)在銀行貸款中個人銷售貸款情況最好，平均6到8年貸款還完，我們房價收入比很高導(dǎo)致出現(xiàn)泡沫，即使房價收入比高可能收入不透明，很多灰色沒有計算在內(nèi)，尤其三個家庭買一套房，而不是一個家庭供一套房，這個情況國外沒有。

    我們看房子情況和人均需求情況，這個逐漸要和國際接軌的時候還有相當(dāng)長的過程。儲蓄情況中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于美國，住房擁有比率并沒有比發(fā)達(dá)國家更大突出，如果扣除三四線城市城鎮(zhèn)變化，我們一線城市私有化率和國際水平差太多，從我們住房情況來看還差不多，所以從未來發(fā)展比較過程中我們認(rèn)為中國可能會導(dǎo)致沒有房子不跟你結(jié)婚等等。我們還可以看到利息變化過程中，我們現(xiàn)在大概有7億多城市人口只使用9.5萬億人民幣，美國只有3億人口，城市人口家庭計算少很多，但是他擁有10萬億貸款，說明什么？說明我們在首付比例比較高，個人擁有貸款購房比例比較低，后面的情況就不說了，我想說主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展一些形勢情況，關(guān)于各個企業(yè)需要運行變化，實際深在于你那個城市的特殊性而決定的，包括價格變化，你不能用我說的全國普遍一個趨勢判斷你城市所在地，因此每個城市特殊性決定每一個城市你可能出現(xiàn)一個應(yīng)對策略，那么當(dāng)市場整體發(fā)展發(fā)生變化或者平衡穩(wěn)定發(fā)展，實際上更多在企業(yè)之間形成的競爭決定而決定企業(yè)好壞，從房地產(chǎn)整體行業(yè)來看，超過1000億銷售額企業(yè)已經(jīng)超過10家，并且越來越多，說明整體經(jīng)濟(jì)下行的過程中競爭越來越激烈，而導(dǎo)致的結(jié)果，就是大企業(yè)越來越好，小企業(yè)逐漸被淘汰，我想其他的行業(yè)中可能也會面臨和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣的問題。

    無論這個現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)是否下行，依賴于房地產(chǎn)程度并不會發(fā)生變化，有的人認(rèn)為我們可能房地產(chǎn)企業(yè)在這個妥協(xié)中國經(jīng)濟(jì)，從現(xiàn)在這次調(diào)整看不是房地產(chǎn)企業(yè)要求政府放松，而是政府希望房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大投資倒過來，為什么這次倒過來主要是在于前期的時候看到其他產(chǎn)業(yè)沒有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍然處于上漲趨勢能彌補(bǔ)，今年或者去年到今年，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中房地產(chǎn)快速下滑導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)運行出現(xiàn)問題，我們不希望看到經(jīng)濟(jì)運行出現(xiàn)問題，中央政府能夠穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長速度，所以利用房地產(chǎn)和利用中國投資來維持中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，我就講這么多謝謝。